Indhentning af informationer om ejendommen
Synes den besigtigede ejendom at være et interessant købsemne, bør der med advokatens bistand indhentes så mange oplysninger om ejendommen som muligt. Det kan ske enten direkte fra ejeren eller fra ejendomsmægleren, ejendoms administratoren, byggefirmaet, naboer, evt. tvangsforvalter mv. I modsætning til en ejendomshandel i Danmark udleverer sælgeren ikke automatisk alt relevant materiale. Selv i de tilfælde, hvor en ejendomsmægler er involveret, vil det kunne opleves, at denne ikke har andet at tilbyde end et rids over lejeligheden og – ved udlejningsejendomme – en oversigt over lejeindtægterne. Informative salgsopstillinger med oplysninger om ejendommens byggetekniske tilstand, herunder oplysninger om udførte og fremtidige vedligeholdelsesarbejder, ses sjældent. Der forekommer slet ikke tilstandsrapporter, ejerskifteforsikringer, energimærkeordninger eller f.eks. erklæringer om fortrydelsesret.
De relevante oplysninger må køber og dennes advokat selv indhente, og her får det selvsagt betydning, hvilken type fast ejendom, der ønskes handlet, og hvilke offentligretlige forhold, der er gældende for den pågældende ejendom. I det følgende stilles nogle af de spørgsmål, man som køber bør være opmærksom på, og som man bør bede advokaten om at afklare.
Er der tale om en ejerlejlighed, evt. i en saneringsejendom, hvor købsaftalen kombineres med en entrepriseaftale (Bauträgervertrag), eller en forretningsejendom, en kontor- eller boligudlejningsejendom eller f.eks. en byggegrund? …
Hvem er ejeren? Er det en troværdig privatperson, et falleret investeringsselskab eller et dubiøst byggeselskab? Hvad siger handelsregisterets udskrifter over selskabet, hvad siger kreditoplysningsfirmaer? Hvilke servitutter, forkøbsrettigheder, vejrettigheder mv. hviler på ejendommen? Er ejendommen pantebehæftet, og har bankerne givet grønt lys til sletning af deres panterettigheder i tilfælde af salg? …
Hvilke offentligretlige byrder hviler på ejendommen? Skal der betales årlige afgifter for benyttelse af vejareal til parkering eller for udhængende altaner? Ligger ejendommen i et ”Sanierungsgebiet”, et ”Erhaltungsgebiet” eller et ”Milieuschutzgebiet”? Er ejendommen fredet? Hvad siger lokalplanen? Er der forurening på grunden eller måske materiel fra2. verdenskrig? Har svarene virkelig ingen økonomisk relevans for kalkulationerne? …
Svarer de oplyste arealangivelser til oplysningerne i de officielle dokumenter, i lejekon-trakterne mv? Foreligger der en endelig opmåling af ejendommen og en erklæring herom, ”Abgeschlossenheitsbescheinigung”? Kan lejlighederne i en given boligudlejningsejendom ændres til ejerlejligheder? Hvad siger ”Teilungserklärung” (dokument med angivelse af fordelingsnøgle til de enkelte lejligheder – oftest ligeledes indeholdende ejerforeningens vedtægter) i tilfælde af køb af en ejerlejlighed? …
Eksisterer der entreprisekontrakter og andre byggerirelaterede erklæringer såsom: byggeanmodning, byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse og afleveringsprotokoller? Disse papirer er ofte relevante, da de som udgangspunkt altid indeholder diverse forbehold, pålæg mv. Hvornår fandt aflevering af byggeriet i øvrigt sted? …
Købes der en ejerlejlighed, er ejerforholdene aldeles relevante. Hvad siger oplysningerne om de øvrige ejere i ejendommen os? Hvilke konklusioner bør vi drage ud fra oplysningerne i generalforsamlingsreferaterne, ejerforeningens årsregnskaber og budgetter? Hvor stort er bidraget til ejerforeningen, og er bidraget sat korrekt sammen? Hvem er administrator, verserer der tvistigheder eller føres der ligefrem retssager? Skal ejendommen først saneres af sælger, og foreligger der i så fald en byggetilladelse og en udførlig byggebeskrivelse? Og svarer denne til den evt. foreviste ”Musterwohnung”? …
Ved udlejningsejendomme er det vigtigt at få klarhed over lejeforholdene – hvad siger lejer- og kautionslisterne, og hvad kan de fortælle køberen? Er leje- og kautionslisterne aktuelle? Er lejekontrakterne gyldige? Hvad med lejens størrelse, lejeforhøjelser og lejenedsættelser? Foreligger der lejeprisbindingsaftaler? Er ejendommen forbeholdt bestemte lejere – f.eks. folk med lavere indkomst? Foreligger der lejerestancer? Er der stillet lejegarantier? Hvem har vedligeholdelsesforpligtelserne? Eksisterer der overtagelsesprotokoller for lejemålene? Er lejen inklusiv eller eksklusiv driftsomkostninger? Hvad fortæller lejeoversigterne os? Eksisterer der tillægsaftaler med lejerne og derudover aftaler med administrator, forpagtere, forsikringsselskabet, vicevært, forsyningsselskaber og andre? …
En byggeteknisk gennemgang af ejendommen er et must. Købes en ejerlejlighed som først skal saneres, anbefales det, at saneringsarbejderne løbende kontrolleres af egen eller uafhængig byggerådgiver, f.eks. kvalitetskontrol gennem TÜV. Anstændige bygherrer har indregnet denne kontrol i salgsprisen. Kan bygherren fremvise gennemførte byggeprojekter? Er disse blevet besigtiget? Hvilke vedligeholdelses- og restaureringstiltag må påregnes i fremtiden. Er der afsat midler dertil?
De indhentede informationer, hvad enten de er blevet indhentet af køber selv eller af advokaten, vil være relevante for prisforhandlingerne, men selvsagt også for udarbejdelsen af kontrakten.
-> Den egnede ejendom
-> Ejendomsmægleren
-> Købsaftalen
-> Omkostninger
-> Lov om ejerboliger
advokatfirma | meyer
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin
Tel +49 (0)30 31 51 89 69 0
Fax +49 (0)30 31 51 89 69 9
E-Mail: contact@advokatfirma.de
er Team Rynkeby Sponsor
NEWS
30.01.2024
Als Spezialisten für die Vollstreckung von Titeln (z. B. Gerichtsentscheidungen) auch in Dänemark verfassten die Rechtsanwälte Meyer und Ellendt für das Berliner Anwaltsblatt einen kurzen Autorenbeitrag hierüber. Dieser erschien im Berliner Anwaltsblatt im Heft 10/2023, 72. Jahrgang. Den Text können Sie hier lesen.
05.05.2023
Højesteret i Tyskland erklærer reservationsaftaler i forbindelse med køb af fast ejendom ugyldige
Højesteret (Bundesgerichshof) fastslog i sin dom af 20.04.2023 (sagsnr. I ZR 113/22), at en reservationsaftale i forbindelse med køb af fast ejendom kan være ugyldig, og at ejendomsmægleren i så fald er forpligtet til at tilbagebetale reservationsgebyret.
Køberne havde med et mæglerkontor indgået en mæglerkontrakt og senere en reservationsaftale. I reservationsaftalen forpligtede mæglerkontoret sig til, mod betaling af et reservationsgebyr, frem til en fastsat frist, ikke at annoncere ejendommen yderligere. Derved reserverede mæglerkontoret ejendommen for køberne. Køberne undlod imidlertid at købe ejendommen og krævede tilbagebetaling af reservationsgebyret.
I sidste ende fik køberne medhold: Højesteret anså den særskilt indgåede reservationsaftale for at være en integreret del af mæglerkontrakten (som en supplerende bestemmelse) og prøvede bestemmelsen i henhold til lovgivningen om almindelige forretningsbetingelser (Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Efter denne lovgivning blev køberne urimligt stillet ved en reservationsaftale og den dermed forbundne betaling af reservationsgebyr til mægleren (§ 307, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2, nr. 1 i BGB), da det er uvist om handlen i sidste ende, også uden købernes medvirken, ville være blevet indgået og køberne ikke ville have modtaget nogen økonomisk modydelse. Et reservationsgebyr bliver dermed en form for resultatuafhængig provision, og kan således ikke forenes med mæglerkontraktens juridiske model.
05.01.2023
Ny grundskyldreform – Grundsteuerreform
Meget muligt er du som ejer af en bolig i Berlin via den tyske presse blevet informeret om, at der i Tyskland gennemføres en ny grundskyldreform, ”Grundsteuerreform”, der medfører en ny beregning af ejendomsskatterne pr. 01.01.2025.
Samtlige ejere af fast ejendom i Tyskland er forpligtet at give det tyske skattevæsen nærmere oplysninger om deres faste ejendom, således at skattevæsenet kan fastsætte en ny ejendomsvurdering. Indberetningen af relevante oplysninger kan ske via det tyske skattevæsens indberetningsportal www.elster.de, hvor der også er flere oplysninger at hente vedrørende ejendomsskattereformen.
Siden begyndelsen af juli måned har det været muligt at foretage indberetningen, som skulle være gennemført senest den 31.10.2022, men denne frist er blevet forlænget til januar 2023.
Meget gerne bistår vi med indberetningen.
Du er velkommen til at tage kontakt med os.
18.12.2022
advokatfirma I meyer ønsker dig en glædelig jul.
Advokatfirmaet har haft et succesfyldt og godt år og vi takker for det gode og konstruktive sammenarbejde. Sidste år besluttede vi at støtte Team Rynkeby Berlin, og vi vil gøre det igen i 2023.
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande. I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet.
I juli 2022 cyklede for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris. Hele holdet kom frem den 16. juli sammen med 2500 ryttere fra andre hold fra hele Europa.
Som resultat kunne Team Rynkeby i 2022 give ca. 10,5 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik ca. 350.000 EUR til den tyske børnecancerfond. Vi takker alle, som har doneret penge i forbindelse med løbet.
Med vores støtte til Team Rynkeby som guldsponsor og vores aktive deltagelse i Team Rynkeby Berlin i 2023 med to medarbejdere fra advokatfirmaet siger vi tak for det gode samarbejde i 2022.
20.04.2022
Advokat Hans-Oluf Meyer overtager forfatterskabet til afhandlingen om den juridiske problemstilling ved trafikuheld i Danmark udgivet af Deubner-Verlag som en del af værket “Verkehrssachen – Mandate zügig und erfolgreich bearbeiten” (februar 2022).
10.03.2022
advokatfirma | meyer støtter Team Rynkeby som guldsponsor
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande.
I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet. I dag består Team Rynkeby af 2.400 motionscykelryttere og 550 hjælpere fordelt på 59 lokale hold fra henholdsvis Danmark, Sverige, Finland, Norge, Færøerne, Island, Tyskland og Schweiz.
I juli 2022 cykler for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris, for der at møde de øvrige hold. 2022 bliver et særligt år for de danske deltagere, siden siden Tour de France starter i Danmark.
I 2020 kunne Team Rynkeby give 8.79 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik 152.749 EUR til den tyske børnecancerfond. Siden 2002 har cykleholdene cyklet og indsamlet mere 75 mio. EUR.
01.10.2021
Den 09.09.21 medvirkede advokat Hans-Oluf Meyer i samarbejde med Udenrigsministeriets Trade Council og handelsafdelingen på den danske ambassade i Berlin under et Masterclass Workshop hos Food Nation på Axelborg i København med et indlæg om de juridiske udfordringer ved eksport og etablering i Tyskland. Deltagere var danske virksomheder, der markedsfører deres fødevareprodukter i Tyskland og som ønsker at øge deres aktiviteter på det tyske marked.
26.03.2021
advokatfirma | meyer og Novasol-lejere får medhold af den danske forbrugerombudsmand i Corona-sager: Novasol kan ikke med tilbagevirkende kraft ændre forretningsbetingelserne. Avisen Der Nordschleswiger beretter:
Læs mere
29.10.2020
“Hvis force majeure gælder for Novasol, skal dette også gælde for forbrugeren.” Advokat Meyer har klaget til den danske forbrugerombudsmandn over Novasols ensidige ændring af forretningsbetingelser midt i pandemien. Avisen Lübecker Nachrichten beretter:
Læs mere
31.08.2020
advokatfirma | meyer vinder en afgørende proces for tyske trafikofre i tredje instans ved den danske Højesteret. Sagen drejede sig om det grundlæggende spørgsmål om, hvilken lov der finder anvendelse, hvis en tysk bil forårsager en ulykke på en forretningsrejse i Danmark, og medarbejderne ønsker at fremsætte krav mod deres arbejdsgiver.
15.08.2020
Dänische Ferienhausvermittlungen und die Covid-19-Pandemielage
Læs mere
30.07.2020
Artikel in “Der Nordschleswiger”: Enttäuschte Mieter gehen gegen Ferienhausanbieter vor
Læs mere
06.04.2020
Ausgewählte Informationen zu aktuellen Entwicklungen im Recht der Kurzarbeit, im Arbeitsrecht, im Insolvenzrecht, im Mietrecht und im Zivilrecht zu Zeiten der Sars-Cov-2-Pandemie
Læs mere
OM OS
advokatfirma | meyer er en dynamisk virksomhed. Vi er ambitiøse. Med en personlig og direkte kontakt sætter vi os ind i kundens ønsker og behov. Heri ser vi vejen til et godt samarbejde. Med mere end 15 års erfaring i forskellene i forretningsmentaliteten mellem Danmark og Tyskland har vi et kendskab som tit bestemmer resultatet. Også det formidler vi videre.
TVS – Nyhedsudsendelse:
15. juli 2012 19.30
Se også her TV-Syd´s 15 minutter lange bidrag med og om advokat Hans-Oluf Meyer og advokatkontorets arbejde i Berlin: