advokatfirma | meyer

Lov om ejerboliger

Den tyske lovgiver ændrede pr. 1. juli 2007 loven om ejerboliger. I en pressemeddelelse fra forbundsregeringen citeres Justitsministeren Brigitte Zypries som følger: ”Reformen gør ejerlejligheder mere praktikable og kommer således ejerne umiddelbart til gode. Reformen vil øge ejerlejlighedernes attraktivitet og også sikre denne attraktivitet for fremtiden”. Tiden har vist, at hun skulle få ret. Ejernes har med loven fået et bedre redskab både i forhold til hinanden, administrator og tredjemand. De væsentlige ændringer, som reformen omfatter er som følger:

Et vigtigt formål med reglerne er at gøre ejerforeningen mere handledygtig. For eksempel blev muligheden for at træffe flertalsbeslutninger udvidet med lovændringen.Når der er tale om moderniseringer, der rækker ud over den løbende vedligeholdelse, er det tilstrækkeligt, at alene ¾ af alle ejere stemmer for. Tidligere krævede en sådan beslutning som regel alle ejeres samtykke. Til gengæld holdes fast ved, at en ejer, der bliver påført store ulemper pga. moderniseringen, kan forhindre beslutningen, men tærsklen for at kunne gøre indsigelser gældende er blevet forhøjet. Ejerforeningen kan derudover med et flertal på ¾ af alle ejere fravige fordelingsnøglen i vedtægterne for så vidt angår visse omkostninger. F.eks. kan ejerforeningen beslutte, at ejerne i stueetagen ikke skal bidrage til vedligeholdelsen af elevatoren. Det samme gælder omkostninger for moderniseringer, der ikke vedrører alle lejligheder. Indtil lovæn-dringen krævede det en ændring af de tinglyste vedtægter og dermed som regel alle ejernes samtykke, hvis foreningen ville skifte fra afregning efter ejendomsandele til en mere retfærdig (nytte og brugsafhængig) afregningsmåde.

Lovændringerne vedrørende flertalskravene gælder også for bestående ejerforeninger, hvor vedtægterne opstiller højere krav. Det er dog muligt at stille betingelser til flertal i vedtægterne, der ligger under lovens krav og dermed gøre beslutningerne endnu nem-mere at gennemføre. Det fremgår endvidere klart af loven, at en ejer ikke kommer til at hæfte for hele ejer-foreningens gæld til f.eks. håndværkere, kommunen m.v. Ejerens ansvar over for tredje-mand er begrænset til det beløb, der svarer til hans andel i foreningen.

Reformen forbedrer desuden ejerforeningens stilling med henblik på bidragsrestancer. Når en lejlighed er blevet sat på tvangsauktion pga en ejers dårlige økonomi, skete det under den tidligere ejerforeningslovgivning ofte, at banken fik hele udbyttet fra auktio-nen, fordi den havde pant i lejligheden. De nye regler bestemmer, at ejerforeningens fordring i et vist omfang har prioritet forud for andre kreditorer, f.eks. en bank.Der er dog i første omgang en uforandret en økonomisk risiko at have ejere i ejerfore-ningen, der ikke betaler deres bidrag og der derved opstår underskud i ejerforeningen. Ejerforeningens løbende omkostninger skal på en eller anden måde betales, og forenin-gen kan ikke afvente tvangsauktionen af den betalingsskyldige ejers lejlighed for at få underskuddet dækket. Hvis der ikke er tilstrækkelig likviditet pga. restancer, bliver de øvrige ejere nødt til foreløbigt at indskyde yderligere penge i ejerforeningen, selv om de ikke hæfter direkte over for tredjemand.

For at gøre det mere gennemskueligt hvilke regler, der gælder i ejerforeningen, forpligter loven ejerforeningens administrator til at føre et register over de beslutninger, som ejer-foreningen har truffet. Heri skal også optages domme, der har afgjort mellemværender i ejerforeningen.Det skal imidlertid bemærkes, at regeringen udtrykkeligt i sin begrundelse af lovændrin-gen har tilkendegivet, at administrator ikke er ansvarlig over for en købsinteressent, hvis han tilsidesætter sin pligt til at ajourføre registret. Endvidere gælder forpligtelsen kun for de beslutninger, der bliver taget efter den 1. juli 2007.

På trods af forbedringerne i loven er det uforandret vigtigt, at der foretages et grundligt juridisk forarbejde ved gennemgang af ejerforeningens juridiske forhold i forbindelse med et køb af en lejlighed.

-> Den egnede ejendom
-> Ejendomsmægleren
-> Indhentning af informationer
-> Købsaftalen
-> Omkostninger

advokatfirma | meyer
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin

Tel +49 (0)30 31 51 89 69 0
Fax +49 (0)30 31 51 89 69 9

E-Mail: contact@advokatfirma.de

NEWS

01.10.2021
Den 09.09.21 medvirkede advokat Hans-Oluf Meyer i samarbejde med Udenrigsministeriets Trade Council og handelsafdelingen på den danske ambassade i Berlin under et Masterclass Workshop hos Food Nation på Axelborg i København med et indlæg om de juridiske udfordringer ved eksport og etablering i Tyskland. Deltagere var danske virksomheder, der markedsfører deres fødevareprodukter i Tyskland og som ønsker at øge deres aktiviteter på det tyske marked.

26.03.2021
advokatfirma | meyer og Novasol-lejere får medhold af den danske forbrugerombudsmand i Corona-sager: Novasol kan ikke med tilbagevirkende kraft ændre forretningsbetingelserne. Avisen Der Nordschleswiger beretter:
Læs mere

29.10.2020
“Hvis force majeure gælder for Novasol, skal dette også gælde for forbrugeren.” Advokat Meyer har klaget til den danske forbrugerombudsmandn over Novasols ensidige ændring af forretningsbetingelser midt i pandemien. Avisen Lübecker Nachrichten beretter:
Læs mere

31.08.2020
advokatfirma | meyer vinder en afgørende proces for tyske trafikofre i tredje instans ved den danske Højesteret. Sagen drejede sig om det grundlæggende spørgsmål om, hvilken lov der finder anvendelse, hvis en tysk bil forårsager en ulykke på en forretningsrejse i Danmark, og medarbejderne ønsker at fremsætte krav mod deres arbejdsgiver.

15.08.2020
Dänische Ferienhausvermittlungen und die Covid-19-Pandemielage
Læs mere

30.07.2020
Artikel in “Der Nordschleswiger”: Enttäuschte Mieter gehen gegen Ferienhausanbieter vor
Læs mere

06.04.2020
Ausgewählte Informationen zu aktuellen Entwicklungen im Recht der Kurzarbeit, im Arbeitsrecht, im Insolvenzrecht, im Mietrecht und im Zivilrecht zu Zeiten der Sars-Cov-2-Pandemie
Læs mere

OM OS

advokatfirma | meyer er en dynamisk virksomhed. Vi er ambitiøse. Med en personlig og direkte kontakt sætter vi os ind i kundens ønsker og behov. Heri ser vi vejen til et godt samarbejde. Med mere end 15 års erfaring i forskellene i forretningsmentaliteten mellem Danmark og Tyskland har vi et kendskab som tit bestemmer resultatet. Også det formidler vi videre.

TVS – Nyhedsudsendelse:
15. juli 2012 19.30

Se også her TV-Syd´s 15 minutter lange bidrag med og om advokat Hans-Oluf Meyer og advokatkontorets arbejde i Berlin: