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Hauskauf in Dänemark

Der Erwerb einer Immobilie in Dänemark ist seit der Einführung des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien von 1959 für Personen mit Wohnsitz außerhalb Dänemarks mit hohen rechtlichen Hürden verbunden. Es geht in der Regel nicht ohne einen Antrag bei der dänischen Zivilverwaltung. Jedes Jahr versuchen viele Antragsstellerinnen und Antragsteller u.a. aus Deutschland ihr Glück mit einer Antragstellung für den Erwerb eines Ferienhauses – nur teilweise mit Erfolg. Kleine Fehler oder Unvollständigkeiten wiegen hier schwer. Im Folgenden erklären wir Ihnen kurz und kompakt die Voraussetzungen: Aufgrund der gesetzlichen Vorschriften können Personen, die weder aktuell einen festen und dauerhaften Wohnsitz in Dänemark haben noch in einem früheren Zeitraum über eine Dauer von insgesamt 5 Jahren hatten, Immobilien in Dänemark allein mit einer Genehmigung des dänischen Justizministeriums erwerben. Ein Antrag ist bei der Zivilverwaltung in Kopenhagen zu stellen. Liegen diese benannten Voraussetzungen (aktueller Wohnsitz bzw. früherer Wohnsitz über 5 Jahre) nicht vor, lohnt es sich dennoch einen Antrag zu stellen, wenn zumindest auf mehrere kürzere Aufenthalte in Dänemark verwiesen werden kann. Darüber hinaus sollten aber auch andere Merkmale vorliegen, die einen besonderen Bezug zu Dänemark der jeweils antragstellenden Person belegen und insbesondere den Wunsch nach einer dauerhaften Wohnsitznahme in Dänemark nahelegen. Fehlt es gerade an Letzterem reicht auch ein Aufenthalt über einen längeren Zeitraum nicht aus. Das klassische Beispiel von Antragstellenden, die die Voraussetzungen (dauerhafter Wohnsitz in Dänemark bzw. Wohnsitznahme über einen Zeitraum von 5 Jahren) nicht ohne weiteres erfüllen, ist der erstrebte Erwerb eines Ferienhauses in Dänemark (unter Beibehaltung des Hauptwohnsitzes z.B. in Deutschland). In diesen Fällen können zwar auch Genehmigungen erteilt werden, jedoch hat sich eine recht restriktive Praxis entwickelt, so dass die Hürden für den Erhalt einer Genehmigung inzwischen nicht einfach zu nehmen sind. Anträge bedürfen hier der professionellen Betreuung, um Aussicht auf Erfolg zu haben. Nach dem dänischen Erwerbsrecht müssen für den Erwerb von Freizeitwohnsitzen besondere Merkmale vorliegen, die einen stark ausgeprägten Bezug zu Dänemark nahelegen. In der Praxis der Zivilverwaltung wird ein Hauptaugenmerk darauf gelegt, dass die Antragstellerin bzw. der Antragsteller regelmäßig über einen längeren Zeitraum einen wesentlichen Teil ihrer/seiner Freizeit in Dänemark verbracht hat. Dieses wird in der Regel dann bejaht, wenn 25 Ferienaufenthalte von jeweils mindestens einwöchiger Dauer über einen Zeitraum von mindestens 25 Jahren oder mehr nachgewiesen werden kann. Dagegen wird es nur selten als besondere Verbindung angesehen, wenn die Ferienaufenthalte sich über einen kürzeren Zeitraum als eine 10-jährige Periode verteilen, unabhängig davon, welche sonstigen Bezugsmomente darauf deuten könnten. Zwischen diesen Beispielen liegen viele individuell zu betrachtenden Konstellationen, auf welche bei einer Antragstellung vertieft einzugehen ist. Neben der Dauer des bisherigen Aufenthaltes in Dänemark können weitere Merkmale berücksichtigt werden, wie beispielhaft der Familienstand, ob bei der Antragstellerin bzw. beim Antragsteller Kinder wohnen und gemeldet sind, diese eine Schule oder ähnliche Einrichtung besuchen, ob ein Arbeitsverhältnis in Dänemark besteht, ob gute Dänisch-Kenntnisse vorhanden sind oder zumindest Sprachkurse belegt wurden oder werden. Weitere dieser Nebenmerkmale, welche – ohne ausschlaggebend zu sein – aber auf einen besonderen Bezug hinweisen und entsprechend positiv berücksichtigt werden, sind unter anderem:
  • ein mindestens sechsmonatiger fester Aufenthalt in Dänemark
  • familiäre Anbindung: Wer Familie in Dänemark und häufigen Kontakt zu ihr hat, erhöht seine Chancen auf eine Genehmigung.
  • sprachliche oder kulturelle Anbindung: Wer sich geschichtlich, kulturell und gesellschaftlich besonders gut in Dänemark auskennt, hat “Bonuspunkte”. Auch ein Sprachnachweis hilft. Wer „dänischen Vereinen und Kulturinstitutionen im Ausland“ angehört, bekommt dies ebenfalls angerechnet.
  • Anbindung an die Immobilie: Hat der Antragsteller mehrfach in dem zu erwerbenden Haus Urlaub gemacht, wird auch dieses positiv vermerkt.
  • berufliche bzw. geschäftliche Kontakte nach Dänemark.
Es gibt noch viele weitere individuelle Merkmale, die im Einzelfall abzuklären und zu beurteilen sind. Es muss an dieser Stelle betont werden, dass Bewerbungen trotz zahlreicher gegebener Nebenmerkmale neuerdings abgelehnt werden können, sollten keine 25 Ferienaufenthalte von mindestens einwöchiger Dauer über einen Zeitraum von mindestens 25 Jahren vorliegen. Die Erteilung einer Genehmigung beim lückenlosen Nachweis der benannten Ferienaufenthalte war zumindest die bisherige Praxis. Über diese Praxis wird allerdings auf der Website der Zivilverwaltung seit Mai 2020 nicht mehr proaktiv informiert. Unserer Erfahrung nach kann dieses als Hinweis auf eine Verschärfung der Entscheidungspraxis gewertet werden. Unsere jüngsten Erfahrungen zeigen aber auch, dass ordentlich begründete Anträge mit den entsprechenden Belegen nach wie vor genehmigt werden können. Jeder Antrag wird einzeln geprüft und es ist unbedingt erforderlich, den Antrag gut und gründlich vorzubereiten und die entsprechenden Nachweise bestmöglich zu führen oder plausibel darzustellen. Die Bewerbung ist, wie Sie sehen, kein leichtes Unterfangen, aber sollte auch nicht von vornherein aufgegeben werden. Aufgrund der hohen Ablehnungsquote empfiehlt sich hier eine professionelle, anwaltliche Unterstützung. Gerne können Sie hierbei auf die langjährige Erfahrung in erfolgreichen Antragsstellungen unserer Kanzlei zurückgreifen. Wir beraten Sie gerne individuell, klären Sie über Chancen und Risiken auf und unterstützen Sie bei der Antragstellung.

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ist Team Rynkeby Sponsor

NEWS

01.08.2022
Der Bundestag hat in Umsetzung der europäischen Nachweisrichtlinie aus dem Jahr 2019 das Nachweisgesetz novelliert. Seit 1. August 2022 müssen bei neuabgeschlossenen Arbeitsverträgen neben den bisherig bereits festgelegten Informationen zusätzlich noch folgende Punkte schriftlich dokumentiert werden (auszugsweise):

  • ggf. Enddatum des Arbeitsverhältnisses
  • Hinweis auf die etwaige freie Wahl des Arbeitsorts durch den Arbeitnehmer
  • die Dauer einer etwaigen Probezeit
  • die Zusammensetzung und die Höhe des Arbeitsentgelts mit seinen gesamten Bestandteilen
  • die vereinbarte Arbeitszeit nebst vereinbarter Ruhepausen und Ruhezeiten sowie die Details eines etwaigen Schichtsystems
  • ein etwaiger Anspruch auf vom Arbeitgeber bereitgestellte Fortbildung
  • ggf. über die Möglichkeit einer betrieblichen Altersvorsorge
  • die Modalitäten und formellen Anforderungen an eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses sowie das einzuhaltende Verfahren.

Die bezeichneten zusätzlichen Informationen müssen ggf. auf Antrag des Arbeitnehmers auch bei Bestandsarbeitsverhältnissen binnen einer Frist von 7 Tagen ergänzt werden.

Entsprechende Vertragsmuster sollten vorsorglich überarbeitet und angepasst werden, da die erforderlichen Informationen am ersten Arbeitstag vorliegen müssen. Bei Verstoß droht ein Bußgeld von bis zu 2.000,- €.


30.06.2022
Wie bereits in unserem Mandanten-Newsletter aus November 2021 dargestellt, endet nunmehr am 30.06.2022 die Übergangsfrist (u.a.) für Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Unternehmergesellschaften (haftungsbeschränkt) sowie Genossenschaften und Partnerschaften, um eine Eintragung in des Transparenzregister vorzunehmen. Grundlage hierfür ist das Geldwäschegesetz in seiner aktuellen Fassung. Ein Verstoß gegen diese Pflicht ist bußgeldbewehrt. Sollte die Erst-Eintragung vorgenommen worden sein, ist darauf zu achten, etwaige eintragungspflichtige Änderungen ebenfalls jeweils anzumelden.

20.04.2022
Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer übernimmt die Autorenschaft für die Abhandlungen über die Rechtslage in Dänemark bei Verkehrsunfällen für den Deubner-Verlag im Rahmen des Werkes „Verkehrssachen – Mandate zügig und erfolgreich bearbeiten“ (Stand Februar 2022).

10.03.2022
advokatfirma | meyer unterstützt Team Rynkeby Berlin als Goldsponsor

Team Rynkeby – hohes C [Eckes Granini] ist ein europäisches Charity-Fahrradteam, das jedes Jahr eine Fahrradsternfahrt nach Paris unternimmt, um Geld für schwerkranke Kinder und ihre Familien zu sammeln.
Team Rynkeby – hohes C wurde im Jahre 2002 gestiftet, als 11 Freizeit-Radsportler mit Verbindungen zum dänischen Fruchtsaftproduzenten Rynkeby Foods A/S sich entschieden, mit dem Fahrrad nach Paris zu fahren, um den Zieleinlauf der Tour de France zu sehen. Heute besteht Team Rynkeby aus 2.400 Freizeit-Radsportler/innen und 550 Helfer/innen, die sich auf 59 lokale Teams aus Dänemark, Schweden, Finnland, Norwegen, den Färöern, Island, Deutschland und der Schweiz verteilen.
Im Juli 2022 werden erstmalig 30 Radsportler/innen aus Berlin – hierunter auch unser Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer – binnen einer Woche 1.200 km zurücklegen und gemeinsam mit anderen Teams in Paris eintreffen. 2022 feiert Team Rynkeby sein 20-jähriges Jubiläum – hierzu passt, dass die diesjährige Tour de France in Dänemark ihren Anfang nimmt.
2020 spendete Team Rynkeby 8,79 Mio. EUR an Organisationen, die schwerkranken Kindern und ihren Familien helfen. Davon gingen beispielswiese 152.749 EUR an Die Deutsche Kinderkrebsstiftung in Deutschland. Insgesamt konnten seit 2002 mehr als 75 Mio. EUR für diese wertvolle Idee „erradelt“ werden.
Mit unserer Spende als Goldsponsor an Team Rynkeby und der aktiven Teilnahme im Team Rynkeby Berlin möchten wir unseren Beitrag hierzu leisten und weitere Aufmerksamkeit und gerne auch neue Unterstützer/innen für dieses Projekt gewinnen.

10.12.2021
Mit Urteil vom 23.11.21 gewinnt die Kanzlei in einem „Covid-19“-Rücktrittsfall für einen Verbraucher ein Verfahren vor dem Gericht in Hamburg Mitte gegen den Ferienhausanbieter Dancenter. Der Kunde hatte im Juni 2020 ein Ferienhaus in Dänemark für den Zeitraum 03.04.-17.04.2021 gebucht. Der gesamte Mietpreis wurde vorausgezahlt. Zum Reisezeitpunkt im April 2021 war die Einreise für den Kläger mit Wohnsitz in Schleswig-Holstein sogar möglich. Es bestand jedoch eine Testpflicht. Nach dänischen Recht bestand zudem eine zehntägige Pflicht zur häuslichen Absonderung, die frühestens mit einem PCR-Test am vierten Tag hätte beendet werden können. Nach Rückreise wäre der Kläger verpflichtet gewesen, in Quarantäne zu gehen. Der Kläger erklärte am 26.03.2021 den Rücktritt vom Vertrag. Das Gericht in Hamburg Mitte stellte in seinem Urteil vom 23. November 2021 den Rückforderungsanspruch auf die volle Miete fest, obgleich also die Buchung des Ferienhauses selbst zu Pandemiezeiten im Juni 2020 erfolgt war (die Pandemie und die Risiken waren bekannt).
Das Gericht begründete den Anspruch wie folgt: Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete zu, weil die Voraussetzungen hierfür in den AGB der Beklagten vorlagen. So heißt es des Weiteren: „Danach besteht ein Kündigungsrecht, wenn der Aufenthalt infolge bei Vertragsabschluss nicht voraussehbarer, außergewöhnlicher und unvermeidbarer Umstände, wie zum Beispiel Epidemien erheblich erschwert, gefährdet oder beeinträchtigt ist. Nach Ansicht des Gerichts liegt offenkundig eine Erschwerung beziehungsweise Beeinträchtigung eines zehntägigen Urlaubs vor, wenn zunächst mehrere Tage das Ferienhaus nicht verlassen werden darf, kostenpflichtige PCR-Tests absolviert werden müssen und nach Rückkehr in die Heimat erneut eine Quarantänepflicht gilt. Die Beschränkungen im Jahre 2021 waren zum Zeitpunkt der Buchung (11. Juni 2020, d.h. nach Ausbruch der Pandemie im März 2020) nicht vorhersehbar. Vielmehr war der Verlauf der Pandemie völlig offen. Eine Vorhersehbarkeit erfordert eine größere Gewissheit als eine offene Situation. Es dürfte sogar im Juni 2020 eher nicht die Befürchtung bestanden haben, es würde im April 2021 zu gravierenden Reisebeschränkungen kommen. Der erste Lockdown war im Mai 2020 gerade aufgehoben. Der tägliche Situationsbericht des RKI vom 11. Juni 2020 nannte „weiter rückläufige“ Zahlen und eine Inzidenz von 2,9.“

01.10.2021
Am 09.09.21 nahm Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer in Zusammenarbeit mit dem Handelsrat des Außenministeriums und der Handelsabteilung der Dänischen Botschaft in Berlin an einem Masterclass-Workshop bei Food Nation in Axelborg in Kopenhagen mit einem Vortrag über die rechtlichen Herausforderungen beim Export und Niederlassung in Deutschland teil. Teilnehmer waren dänische Unternehmen, die ihre Lebensmittel in Deutschland vermarkten und ihre Aktivitäten auf dem deutschen Markt verstärken wollen.

26.03.2021
advokatfirma | meyer und Novasol-Kunden werden vom dänischen Verbraucherombudsmann in Corona-Fällen bestätigt: Novasol kann Geschäftsbedingungen nicht rückwirkend ändern. Der Nordschleswiger berichtet:
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29.10.2020
„Wenn für Novasol höhere Gewalt gilt, muss dies auch für den Verbraucher gelten.“ Rechtsanwalt Meyer hat Beschwerde gegen die einseitige Änderung der AGBs von Novasol inmitten der Pandemie bei dem Dänischen Verbraucherombudsmann eingelegt. Die Lübecker Nachrichten berichtet:
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31.08.2020
advokatfirma | meyer gewinnt in dritter Instanz einen entscheidenden Prozess für deutsche Verkehrsunfallgeschädigte beim Dänischen Höchstgericht, Højesteret. Der Fall betraf die grundsätzliche Frage, welches Recht anwendbar ist, wenn ein deutscher Pkw auf einer Dienstreise in Dänemark einen Unfall verursacht und die Arbeitnehmer Ansprüche gegen ihren Arbeitgeber richten wollen.

15.08.2020
Dänische Ferienhausvermittlungen und die Covid-19-Pandemielage
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30.07.2020
Artikel in „Der Nordschleswiger“: Enttäuschte Mieter gehen gegen Ferienhausanbieter vor
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06.04.2020
Ausgewählte Informationen zu aktuellen Entwicklungen im Recht der Kurzarbeit, im Arbeitsrecht, im Insolvenzrecht, im Mietrecht und im Zivilrecht zu Zeiten der Sars-Cov-2-Pandemie
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ÜBER UNS

Die advokatfirma | meyer mit ihrem Bürositz in Berlin berät deutsche und ausländische Mandanten vorwiegend in Fragen des deutschen und dänischen Handels- und Wirtschaftsrechts. Besonderes Gewicht legt die Kanzlei auf die Beratung zum dänischen Zivilrecht und zum Recht in den übrigen skandinavischen Ländern.

TVS – Nachrichtensendung:
15. juli 2012 19.30

Das dänische Fernsehen zeigte im Anschluss an die Hauptnachrichten am 15.07.2012 einen Beitrag mit und über Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer und die Arbeit seiner Kanzlei in Berlin. Auch wenn die Sendung auf Dänisch ist, können Sie sich von unserer Kanzlei und Herrn Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer einen Eindruck verschaffen:

Rechtsanwalt Hans-Oluf Meyer

Hans-Oluf Meyer (1969) berät im Vertragsrecht, insbesondere in dänisch-deutschen Rechtsfragen. Neben seiner Zulassung als Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Die Schwerpunkte im dänischen Recht liegen im Bereich des Vertrags-, Gesellschafts-, Schadensersatz- und Immobilienrechts